¿Cuánto cuesta vender una casa en CDMX?

Vender tu casa o departamento tiene costos que muchos descubren hasta el final, cuando ya no hay margen para planear. La buena noticia: si los conoces desde el inicio, puedes estimarlos, reducir varios de ellos legalmente y evitar sorpresas el día de la firma. Vamos por partes.

1. La comisión inmobiliaria

Es el honorario del asesor o inmobiliaria que lleva tu venta. En el mercado suele rondar el 6% + IVA sobre el precio de venta. Puede sonar alto hasta que ves lo que evita: un precio mal puesto que te hace perder cientos de miles, una operación que se cae por un papel, o meses extra pagando predial y mantenimiento de una propiedad que no se mueve.

La pregunta correcta no es cuánto cuesta un buen asesor, sino cuánto te cuesta vender mal.

Un punto clave: una comisión seria se paga solo cuando la venta se concreta. Si te piden dinero por adelantado “para publicar”, desconfía. En nuestro caso, si no vendemos, no pagas, y la valuación, la fotografía, la difusión y el acompañamiento legal van incluidos.

2. El ISR por la venta (el más importante y el menos entendido)

El Impuesto Sobre la Renta por la enajenación de inmuebles es, casi siempre, el costo más grande después del precio mismo. La retención la calcula y entera el notario. Lo esencial que debes saber:

• Puede haber exención si vendes tu casa habitación y cumples los requisitos que marca la ley (entre ellos, acreditar que es tu vivienda y respetar el límite y la periodicidad de la exención). Esto puede significar pagar cero de ISR.
• Si no aplica la exención, el ISR se calcula sobre la ganancia (precio de venta menos costo comprobado de adquisición actualizado, y menos ciertas deducciones), no sobre el precio total.
• Las mejoras y ampliaciones con factura pueden deducirse. Guardar esos comprobantes es, literalmente, dinero.

3. Avalúo y valuación

Hay dos cosas distintas que suelen confundirse:

• Valuación comercial: el rango en el que realmente se vende tu propiedad, con base en operaciones de tu zona. Es la que define tu precio de salida y, con nosotros, es gratis.
• Avalúo con valor fiscal: lo emite un perito valuador autorizado y se usa para trámites e impuestos. Tiene un costo, que varía según el valor del inmueble.

4. Gastos que a veces asume el vendedor

• Certificado de libertad de gravamen y constancias, para demostrar que la propiedad está libre de adeudos.
• Adeudos pendientes: predial, agua o cuotas de mantenimiento deben quedar al corriente.
• Cancelación de hipoteca (si tienes crédito vigente), con sus gastos notariales.

Los gastos de escrituración (que son los más altos del cierre) por regla general los paga el comprador, no tú. Conviene dejarlo claro por escrito desde la oferta.

Un ejemplo para aterrizarlo

Supón un departamento que vendes en $4,000,000 y que sí califica a la exención de casa habitación:

• Comisión 6% + IVA ≈ $278,400
• ISR: $0 (por exención de casa habitación)
• Certificados y trámites del vendedor: unos pocos miles de pesos

En ese escenario, el grueso de tu costo es la comisión, y a cambio obtienes precio correcto, difusión y blindaje legal. Si no aplicara la exención, el ISR sobre la ganancia sería el factor que más movería la cuenta: por eso vale oro revisarlo antes.

Cómo pagar menos, legalmente

• Confirma si calificas a la exención de ISR de casa habitación antes de firmar.
• Reúne facturas de mejoras para aumentar tu costo comprobado y bajar la ganancia gravable.
• Pon el precio correcto desde el inicio: rematar por prisa cuesta más que cualquier impuesto.
• Ten los papeles en orden para no perder al comprador el día de la firma.